近日，一则房地产新一轮调控的传言，导致上海新房销售连日井喷，连民政局都开始对离婚限号，这是个多么神奇的世界！

　　过去两年，全国一二线城市涨声一片，尤其是一线城市房价持续暴涨。按照统计局的官方数据，与14年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。

　　过去10年，在房地产市场逐渐形成了京沪永远涨的神话，在最近两年又被改写成“京沪深永远涨”，而那些曾经预测中国房价要下跌的大师给大家带来了不可磨灭的伤害，被大家把名字牢牢记在了心里！

　　为何一线城市房价一直在涨，背后的推动力何在，到底房价有没有泡沫，存不存在拐点呢？

　　长期看，经济决定房价

　　如果把房地产看做是一项金融资产，那么其每年产生的回报就是租金，而租金又来自于租客的收入，租客的收入又来自于当地的企业，因而理论上房价是由当地的经济发展状况决定的，房价走势应该和经济相关。

　　我们统计美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。

　　房价超涨形成泡沫

　　而从美国房价的年度涨幅来看，也与GDP名义增速走势高度一致。纵观美国过去50年的房价涨幅，房价涨幅远超过GDP名义增速的情况只出现过4次，分别是73-74年、87-88年、04-05年和13-14年，其中73-74年和13-14年两次房价的超涨源于前几年房价出现了暴跌，而另外两次房价超涨之后的房价均出现了暴跌，一次是87-88年的房价超涨，后来在89-90年引发了储贷危机；而之后一次04-05年的房价超涨在08-09年引爆了次贷危机，并席卷全球。

　　中国房价与经济无关

　　而在中国，房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义，一是说明经济决定房价的规律在中国并不适用。大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。

　　全国来看地产泡沫程度有限

　　二是统计05-16年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅，说明从全国来看地产泡沫程度有限。

　　从统计局公布的70大中城市房价涨幅来看，过去5年的房价上涨主要集中在京沪深等一线城市和南京、苏州、武汉等少数二线城市，而诸如成都、长沙、重庆、西安等大多数二线和三线城市房价几乎没涨，这也意味着全国性的地产泡沫问题没那么严重。

　　货币决定中国房价

　　如果中国房价走势和经济无关，那么到底和什么有关呢？

　　我们发现，真正和中国房价走势高度相关的是货币指标，无论是广义货币M2增速，还是全国总存款增速，其走势都和全国房价走势高度一致。

　　这意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。在过去15年当中经济增速最快的是2007年，当年的全国GDP名义增速高达23%，但是全国房价涨幅只有15%。而在金融危机以后的09年，GDP名义增速仅为9%，但是当年的全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅，源于当年10万亿的信贷投放，当年M2和存款增速均高达28%。

　　京沪深房价神话

　　从中国房价走势来看，过去京沪深的房价交替领涨，而从15年开始，京沪深的房价涨幅又一次远超于同期全国房价涨幅，京沪深永远涨成了正在上演的神话。

　　京沪深房价涨幅远超经济增长，已经泡沫化

　　首先，我们比较了京沪深各自的房价涨幅与经济增速，发现两者基本无关。而且从05年到16年，京沪深的房价涨幅均超过了经济名义增长，说明一线城市的房价已经泡沫化。

　　其中北京房价平均涨幅为13.9%，而同期GDP名义增速为12.2%。上海房价平均涨幅为12.3%，而同期GDP名义增速为10.3%。深圳房价平均涨幅为19.5%，而同期GDP名义增速为13.5%。

　　京沪深房价神话就是货币现象

　　而京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。

　　从05年到16年，上海的存款总额从2万亿增加到10.5万亿，增加了5倍，年均增速15.6%，完全可以解释同期年均12.3%的房价上涨。

　　从05年到16年，北京的存款总额从2.7万亿增加到13万亿，也增加了近5倍，年均增速15.5%，也可以解释同期年均13.9%的房价上涨。

　　从05年到16年，深圳的存款总额从8600亿增加到5.8万亿，增加了近7倍，年均增速19%，完全可以解释同期年均19.5%的房价上涨。这说明深圳房价的领涨并非偶然现象，因为其过去10年的货币增长最快，房价上涨就是彻头彻尾的货币现象。

　　而且如果我们单独来看京沪深的房价涨幅与各地存款增速的变化，其走势也是高度一致。

　　比如上海是这样：

　　再比如深圳是这样：

　　还有北京是这样：

　　2015年放松监管，京沪深三地存款飙升

　　我们注意到，本轮京沪深房价涨幅惊人，一个重要的原因是其15年的存款增速出现了飙升，而这主要归功于当年金融监管的放松。

　　前面我们提到，14年底的时候央行宣布将同业存款算作一般存款，直接导致15年1月全国总存款增加了8.5万亿。而京沪深是全国区域的金融中心，比如全国几乎所有的公募基金公司都设在京沪深，而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深，这也使得京沪深自然成为同业存款的主要集中地，全国一半的同业存款都集中在京沪深三地，所以在对同业存款的监管放松以后，15年1月三地的存款均出现了大幅飙升。

　　首先来看北京，14年12月时的存款总额为9.5万亿，到15年1月为10.8万亿，净增加了1.3万亿，月环比增幅为13.4%，15年全年北京存款增速为30%。

　　再来看上海，14年12月时的存款总额为6.95万亿，到15年1月为8.57万亿，净增加了1.61万亿，月环比增幅达到23%，15年全年上海存款增速为42%。

　　最后来看深圳，14年12月时的存款总额为3.4万亿，到15年1月为4.7万亿，净增加了1.3万亿，月环比增幅达到37%，15年全年深圳存款增速为57%，领涨北上深，也基本预示了之后深圳的房价涨幅。

　　2016年以来存款增速骤降

　　但是，15年的监管放松带来的流动性增加是一次性的，我们观察到从16年开始，京沪深三地的存款增速就出现了大幅跳水，到了16年7月，仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数，北京和深圳的存款增速都降至了0增长，这说明北上深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。

　　存款增速跳水，贷款高增难久

　　而在存款失速之后，北京的贷款增速已经出现了明显下降，从15年8月最高的18.6%降到16年7月的6.3%。

　　上海的贷款增速在16年3月达到24.5%的峰值，目前已经下降到了18.6%，其中和地产最相关的居民贷款增速已经从年初最高的43%降至25%。

　　目前北上深三地中只有深圳的贷款增速依然保持在25.8%的高点，但在存款增速降至0以后，相信贷款增速的高增也不会长久。