小时候爱听评书,听单田芳老师播讲《三侠剑》,讲到少侠贺照雄打抱不平,得罪了一个官二代,怕家人受牵连,让母亲携带贵重物品去外地躲一躲。母亲答应了,他又特意交待,一定别忘了把房契和地契带走。

　　房契就是买房时签的合同,地契就是买地时签的合同。过去人们远走他乡,这两样东西是非带走不可的,不然家里的房子和地皮很可能飞到别人的手里。房子和土地是死的,没长翅膀,当然不会飞,但房子的所有权和土地的使用权却是活的,随时可能转移。房契和地契转移到谁的手里,房子和土地的产权也就跟着转移到谁的手里。换句话说,契约曾经是不动产归属权最主要的证明,甚至是唯一的证明。

　　现在要证明一套房子或者一块地皮属于谁,凭房产证和土地证就可以了,如果业主不小心把房产证和土地证弄丢了,房管局和土地局那里还有存根,交些工本费就能补办,安全得很。可是在过去相当长的历史时期内,中国并没有房产证、土地证以及类似的产权证明,只有房契和地契。

　　如果您是唐朝人,或者宋朝、元朝、明朝、清朝等任何一个朝代的人,您买了新房,卖方会跟您签一张房契,房契的格式大同小异:

　　立典卖房屋文契□□□(这里写卖方姓名),今将坐落□□□(这里写房屋地址)房屋□□□(这里写房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修情况),凭中□□□(这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名),议价出典,由□□□(这里写买方姓名,一般只写姓,甚至姓名均不写)管业,三面议明时值□□□(这里写出售价格),当日一并收足,并无短缺。其房并无重叠交易,亦无他人争执,如有等情,由典卖人理论,与现业者无干。空口无凭,立此文契为证。

　　底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字,并注明签约日期。买方一般不签字。

　　现在买卖房屋,合同至少一式两份,双方各存一份,过去则往往只有一份,由买方收藏。另外房契上一般不出现买方姓名,所以一旦丢失,捡到房契的人完全可以冒充买方,说自己才是真正的业主,即使告上公堂,地方官们也会因为无法查证而不予受理。

　　为了杜绝上述风险,宋元明清四代政府都试图给房契备案。问题在于备案是有偿的,买卖双方得去衙门购买官方印刷的格式合同,完了还得拿着签好的格式合同去有关部门交契税,税率又很高,从3%到16%不等。除了契税,还得给胥吏送红包,不然他们会拖着不办。既要花钱,又要送礼,还得三番五次往衙门跑,买房卖房的人们肯定不乐意备案,这样一来,古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录,于是房契和地契就变成了唯一的产权证明,业主一旦弄丢,后果不堪设想。

　　到了民国时期,上述情形依然存在,有些恶霸伪造一张房契,就能把原来的业主赶出家门,还有些败家子瞒着父亲,偷偷地把房契押给钱庄,贷到钱之后再去花天酒地。究其原因,还是因为业主手里缺乏正规的产权证明,政府那里又没有详细的交易记录。

　　直到民国三十二年,上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法,在全市范围内推出“执业证”制度,让业主们拿着地契和房契去土地局办理“土地执业证”和“房屋执业证”,中国才算有了像样的土地交易备案和产权证明。

　　（李开周,职业撰稿人,编剧,专栏作家,著有《千年楼市》、《食在宋朝》、《祖宗的生活》。）